ice 仲量联行发布的《2026北京办公楼市场白皮书》显示，北京办公楼市场正经历一轮深度调整。截至2026年第三季度，全市空置率约为17%，在一线城市中处于最低水平；甲级办公楼平均租金降至198元/平方米/月，较2018年末高点八年累计下调近50%。2024年和2025年租金年均同比降幅超过16%，市场心理基线随之下移。
这轮租金回落与供需结构变化有关。北京甲级办公楼市场正迎来2008年、2019年之后的第三轮供应高峰，2026至2030年预计新增高品质办公面积超过100万平方米，主要集中在CBD核心区和望京，对存量项目的续租与招商形成分流。市场因此从定价、供需、企业选址、需求形态和竞争流向等方面进入重构阶段。
调整节奏正在发生变化。白皮书预计，2026年全市租金跌幅将收窄至6%至7%，并在2028年末逐步企稳触底。东西部市场存在周期差异：2026年西部市场已率先企稳，前三季度超过半数甲级资产租金持平或正增长；中关村核心区主流项目空置率低于10%，部分接近满租。东部区域受新增供应和需求审慎影响，租金仍处在深度调整中。
调研显示，37%的受访租户预判市场将在2028年触底，业主预期也集中在这一时间窗口。近四成租户认为租金仍有5%至10%的下行空间，但对大幅下跌的预期已有所收窄。到2025至2026年，新租与续租的平均租金价差从峰值时的60至80元压缩至20至30元，搬迁带来的租金节省空间缩小，租户留在原址的动机增强。
